Běžná údržba a drobné opravy bytu od ledna 2016

 
Jak známo, nový občanský zákoník je účinný již od 1. 1. 2014. Jeho ust. § 2257 zní:
 
(1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.
(2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
 
Marně hledáme větu ve smyslu, že „podrobnosti ke drobným opravám apod.“ vymezí vláda svým nařízením. Pokud porovnáme s dikcí ve starém občanském zákoníku, tam ovšem takové zmocnění k vydání prováděcího právního předpisu (sic!) existovalo. Máme za to, že se jedná o pochybení zákonodárce a že v nedávných dnech publikované nařízení vlády trpí ústavním deficitem, který spatřujeme právě ve skutečnosti, že vláda nebyla k vydání nařízení v této právní problematice zmocněna. Dále je smutné, že níže uvedené nařízení vlády vyšlo až po téměř dvou letech od nabytí účinnosti NOZ a po celou touto dobu žila veřejnost v právní nejistotě. Praxe si – jak je v Čechách zvykem a jak bylo dokonce některými autoritami doporučováno – poradila tak, že odkazovala na již zrušené nařízení vlády, které uvádíme níže jako druhé z citovaných právních předpisů. Řešení vpravdě komické, i když snad právně přijatelné.
 
Nové nařízení vlády navyšuje finanční limit u drobných oprav na částku 1.000,- Kč, dřívější limit činil 500,- Kč. Nařízení vlády je myšlenkově použitelné i u jiných nájemních smluv, například u smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání. V takové smlouvě buď můžeme primitivně zkopírovat pro nás vhodné pasáže z nového nařízení vlády, nebo můžeme projevit vůli řídit se tímto právním předpisem zcela nebo přiměřeně.
 
V podrobnostech odkazujeme na níže připojené texty.
 
Redakce


 
 
Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu
 
Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:
 
§ 1
Úvodní ustanovení
Toto nařízení vymezuje pojmy běžná údržba bytu a drobné opravy související s užíváním bytu.
 
§ 2
Běžná údržba bytu
Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
 
§ 3
Drobné opravy bytu
Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
 
§ 4
Drobné opravy podle věcného vymezení
Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují

1. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
2. opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
3. opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
4. výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
5. opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
6. opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
7. opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
8. opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
9. výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).

 
§ 5
Drobné opravy podle výše nákladů
Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
 
§ 6
Roční limit nákladů
(1) Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m² podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
 
(2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
 
§ 7
Účinnost
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2016.
 
Předseda vlády:
Mgr. Sobotka v. r.
 
Ministryně pro místní rozvoj:
Ing. Šlechtová v. r.
 
 
 
 
 
Původní verze:
 
Nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník
 
Vláda nařizuje k provedení občanského zákoníku:
 
§ 1
Odpovědnost za škodu způsobenou na vnesených nebo odložených věcech
 
Za klenoty, peníze a jiné cennosti se odpovídá jen do výše 5000 Kč.
 
§ 2
Průměrný výdělek
 
(1) Průměrným výdělkem se rozumí průměrný výdělek zjišťovaný podle zvláštního zákona pro pracovněprávní účely.
 
(2) Nelze-li průměrný výdělek určit podle odstavce 1, vychází se při jeho určení z okolností jednotlivého případu, zejména z daňového přiznání.
 
§ 3
Přiměřené náklady spojené s pohřbem
 
Přiměřené náklady spojené s pohřbem se určí podle pracovněprávních předpisů o odpovědnosti za škodu při pracovních úrazech a nemocech z povolání; to platí i o výši náhrady nákladů na zřízení pomníku nebo desky.
 
§ 4
Věc větší hodnoty
 
Věcí větší hodnoty je věc, jejíž cena ke dni uzavření smlouvy o opravě nebo úpravě věci přesahuje částku 3000 Kč.
 
§ 5
Drobné opravy bytu
 
(1) Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu.
 
(2) Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují tyto opravy a výměny:

1. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
2. opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
3. výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech,
4. výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
5. opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku,
6. opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody.

 
(3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.
 
(4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3.
 
(5) Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6.
 
(6) Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m² podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy.
 
(7) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
 
§ 6
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu
 
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry.
 
§ 7
 
Zrušuje se vyhláška Ministerstva spravedlnosti č. 45/1964 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení občanského zákoníku, ve znění vyhlášky č. 32/1965 Sb., vyhlášky č. 183/1982 Sb. a nařízení vlády č. 142/1994 Sb.
 
§ 8
Toto nařízení nabývá účinnosti dnem vyhlášení.
 
Předseda vlády:
Doc. Ing. Klaus CSc. v. r.
 
Ministr spravedlnosti:
JUDr. Novák v. r.
 
Ministr hospodářství:
Doc. Ing. Dyba CSc. v. r.